Declaración de la Renta: Ingresos de alquileres

Hoy vamos a ver como declarar los ingresos por alquileres, ya procedan de una vivienda o local arrendado, y que gastos que se pueden deducir en nuestra declaración de la Renta.

Capital Inmobiliario

En primer lugar tenemos que tener claro que los ingresos por alquileres de inmuebles, sean urbanos o rústicos y que no se hallen afectos a actividades económicas, se engloban dentro de los llamados “Rendimientos del capital inmobiliario“.

El artículo 22 de la Ley del IRPF define los rendimientos del capital inmobiliario de la siguiente forma:

” Artículo 22. Rendimientos íntegros del capital inmobiliario.

1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.

2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario”.

Los inmuebles que no se encuentren ni arrendados ni tampoco estén afectos a actividades económicas no generarán rendimientos del capital inmobiliario, sino que darán lugar a la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias (con excepción de la vivienda habitual, los solares no edificados y los inmuebles de naturaleza rústica). Pero este tipo de imputaciones las veremos en una próxima entrada. Hoy nos centraremos en el caso en que tengamos un inmueble arrendado.

Cuando un mismo inmueble durante el ejercicio a presentar la declaración haya estado alquilado durante una parte del año y a disposición del propietario el resto, la renta derivada del arrendamiento constituye rendimiento del capital inmobiliario y la correspondiente al período no arrendado tiene la consideración de renta imputada por la titularidad del inmueble.

El importe de los rendimientos y de la renta imputada se determinará en proporción al número de días que se hayan encontrado arrendados o sin arrendar, respectivamente.

Rendimiento Íntegro:

Como dice el punto 2 del artículo anterior, los rendimientos íntegros del capital inmobiliario estarán formado por todos los conceptos que deba satisfacer el arrendatario, excluido el IVA (recordemos que el alquiler de viviendas no está sujeto a IVA pero el alquiler de locales de negocios si), al arrendador.

Rendimiento Neto:

El rendimiento neto del capital inmobiliario estará formado por el rendimiento íntegro menos todos los gastos necesarios para su obtención así como las amortizaciones del inmueble y de los demás bienes cedidos.

Gastos Deducibles:

  • Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien. Su importe no podrá exceder del total de los ingresos. El exceso se podrá deducir en los años posteriores debiéndose indicar en la casilla 058. También se podrán deducir el exceso que quedó pendiente de los años 2009, 2010, 2011 y 2012, debiéndose incluir en el apartado correspondiente.
  • Gastos de conservación y reparación tales como pintura, arreglo de instalaciones … No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, ya que esto supone un mayor valor de la adquisición que se recupera vía amortizaciones. Al igual que en el caso anterior el exceso se podrá deducir en los años posteriores debiéndose indicar en la casilla 058. También se podrán deducir el exceso que quedó pendiente de los años 2009, 2010, 2011 y 2012, debiéndose incluir en el apartado correspondiente.
  • Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales, tales como portería, jardinería, …
  • Gastos de Comunidad.
  • Impuestos municipales relacionados con el inmueble: IBI, Basura, …
  • Los saldos de dudoso cobro, siempre que esté debidamente justificado debido a que el deudor se halle en situación de concurso o haya transcurrido más de seis meses desde la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente.
  • Primas de seguro.
  • Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento.
  • Cantidades destinadas a servicios o suministros,
  • Amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo
    • Bienes inmuebles: Se aplicará el 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores:
      • Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición sin incluir en el cómputo el valor del suelo.
      • Valor catastral, excluido el valor del suelo.
    • Bienes de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble (siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año): Se aplicarán los coeficientes de amortización que le corresponda de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por Orden de 27 de marzo de 1998 el cual en el caso de instalaciones, mobiliario y enseres es del 10 por 100. El importe de las amortizaciones no podrá superar la cuantía de los rendimientos íntegros derivados de cada derecho.

Importante: en el supuesto de que el inmueble no hubiera estado arrendado durante todo el año, solo serán deducible de los gastos anteriores los que correspondan al número de días del año en que el inmueble ha estado arrendado.

Gastos no deducibles:

  • Los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente.
  • El importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por vía de las amortizaciones.

El rendimiento neto así calculado podrá ser negativo.

Reducciones del rendimiento neto:

Reducción del 60 por 100:

En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos deducibles, se reducirá en un 60 por 100.

Reducción 100 por 100:

La reducción del 60 por 100 anteriormente comentada se eleva hasta el 100 por 100 cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores a 7.455,14 euros, importe del indicador público de renta de efectos múltiples para el ejercicio 2013 (IPREM).

Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos anteriormente comentados.

En aquellos casos en que el requisito de edad sólo se cumpla durante una parte del año, la reducción sólo se aplicará sobre el rendimiento neto que corresponda al período en que se cumple el citado requisito y no sobre los de todo el año.

A efectos de la aplicación de la reducción del 100 por 100 la edad del arrendatario se ampliará hasta la fecha en que cumpla 35 años cuando el contrato de arrendamiento se hubiera celebrado con anterioridad a 1 de enero de 2011 con dicho arrendatario.

Importante: la reducción del 100 por 100 no será aplicable en el supuesto de que el rendimiento neto derivado del inmueble o derecho sea negativo. En este caso, el importe sólo se reducirá en un 60 por 100.

A efectos de la aplicación de esta reducción (del 100 por 100), el arrendatario debe presentar al arrendador con anterioridad a 31 de marzo del ejercicio siguiente a aquél en el que deba surtir efectos, una comunicación con el siguiente contenido:

  • Nombre, apellidos, domicilio fiscal y NIF del del arrendatario.
  • Referencia catastral o, en defecto de la misma, dirección completa del inmueble arrendado objeto de la presente comunicación que constituyó su vivienda en el período impositivo anterior.
  • Manifestación de tener una edad comprendida entre los 18 y 30 años durante todo el período impositivo anterior o durante parte del mismo, indicando en este último caso el número de días en que cumplió tal requisito.
  • Manifestación de haber obtenido durante el período impositivo anterior unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM).
  • Fecha y firma del arrendatario.
  • Identificación de la persona o entidad destinataria de dicha comunicación.

En todo caso, el arrendador quedará obligado a conservar la citada comunicación debidamente firmada.

Rendimientos con período de generación superior a dos años u obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo:

Reducción 40 por 100:

Una vez practicada, en su caso, la reducción anterior que proceda, podrá efectuarse la reducción del 40 por 100 del rendimiento neto resultante en los siguientes supuestos:

  • Rendimientos netos cuyo período de generación sea superior a dos años.
  • Rendimientos netos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo. Tienen esta consideración exclusivamente los siguientes, cuando se imputen en un único período impositivo:
    • Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio.
    • Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble.
    • Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.

Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco:

Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo, sea el cónyuge o un pariente del contribuyente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total computable no podrá ser inferior a la cuantía que resultaría de la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias al inmueble o derecho real de que se trate.

De acuerdo con dicho régimen especial, el rendimiento neto total mínimo no podrá ser inferior al que resulte de aplicar:

  • El 2 por 100 al valor catastral que corresponda al inmueble en cada período impositivo.
  • El 1,1 por 100 al valor catastral si se trata de inmuebles urbanos cuyos valores catastrales hayan sido revisados.

En el supuesto de que, a la fecha de devengo del impuesto, el inmueble carezca de valor catastral o dicho valor no haya sido notificado a su titular, se aplicará el porcentaje del 1,1 por ciento sobre el 50 por ciento del mayor de los siguientes valores:

  • Valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.
  • Precio de adquisición.

Si los arrendatarios del inmueble son varios, este régimen especial se aplica a la parte del rendimiento neto que corresponda a los familiares que tengan el grado de parentesco legalmente establecido.

Rendimiento neto reducido

Será la cantidad resultante de restar al rendimiento neto las reducciones anteriormente comentadas.

Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea un familiar, en los términos anteriormente comentados, el rendimiento neto reducido será el mayor de las dos cantidades siguientes:

  • Rendimiento neto correspondiente al arrendamiento o cesión del inmueble, una vez aplicadas sobre el mismo, en su caso, las reducciones que procedan de las anteriormente comentadas.
  • El rendimiento mínimo computable por el citado inmueble en caso de parentesco.

En el caso de que finalmente hayamos obtenido un rendimiento neto reducido negativo este se podrá restar de la base imponible general.

Espero que esta entrada os haya sido de utilidad. Si os ha gustado compartidla 😉

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